Нюансы, которые нужно знать перед ремонтом помещения
После покупки или аренды помещения любой предприниматель сталкивается с необходимостью ремонта. На первый взгляд, это стандартный процесс, однако на практике он может скрывать множество нюансов. Прежде чем приступать к работе, важно чётко определить их характер и проверить, не допускаете ли вы типичных просчётов. Рассмотрим восемь распространённых ситуаций, в которых владельцы недвижимости сталкиваются с проблемами.
13.03.2025
Ошибки при ремонте коммерческих помещений: как избежать проблем
После покупки или аренды помещения любой предприниматель сталкивается с необходимостью ремонта. На первый взгляд, это стандартный процесс, однако на практике он может скрывать множество нюансов. Прежде чем приступать к работе, важно чётко определить их характер и проверить, не допускаете ли вы типичных просчётов. Рассмотрим восемь распространённых ситуаций, в которых владельцы недвижимости сталкиваются с проблемами.
Неправильное определение типа ремонта
На этапе осмотра помещения и планирования ремонта предприниматели часто не задумываются о юридической стороне вопроса. Однако точное понимание различий между видами ремонтных работ поможет избежать серьёзных сложностей. Существует несколько ключевых понятий:
- Ремонт — любые изменения в помещении: замена дверей и окон, покраска стен, демонтаж перегородок, обновление коммуникаций и т. д.
- Капитальный ремонт — работы, затрагивающие несущие конструкции здания: фундамент, стены, кровлю, межэтажные перекрытия. Например, замена всей системы водоснабжения
- Перепланировка — изменение конфигурации помещения: перенос или снос стен, устройство новых входов и выходов.
- Переустройство — работы, связанные с инженерными системами: электросетью, отоплением, водоснабжением.
- Реконструкция — крупные изменения, такие как увеличение этажности, замена несущих конструкций или кардинальное изменение планировки. Например, если в помещении шести метров высотой вы хотите создать второй этаж.
Если неправильно определить категорию работ, это может привести к необходимости проходить сложные бюрократические процедуры, что отразится на сроках и увеличит бюджет на ремонт.
Ремонт в многоквартирном доме без учета особенностей
Если помещение находится в многоквартирном доме (МКД), то планирование ремонта требует обязательного согласования, особенно если затрагиваются капитальные конструкции или инженерные сети. Здесь важно учитывать два аспекта:
- Административные согласования. Любые изменения должны быть одобрены уполномоченным органом (например, местной администрацией, Мосжилинспекцией в Москве, межведомственными комиссиями в Санкт-Петербурге). Они проверяют проект на соответствие строительным и санитарным нормам. Без их одобрения любые перепланировки или переустройства могут быть признаны незаконными.
- Долевая собственность. В многоквартирных домах инженерные сети, несущие конструкции принадлежат не только владельцу помещения, но и всем собственникам здания. Если ремонт затрагивает общие коммуникации, необходимо получить согласие жильцов через общее собрание.
Некоторые владельцы ошибочно полагают, что согласование с администрацией полностью решает вопрос. Однако при проведении масштабных работ, например, при устройстве бассейна в детском центре на первом этаже МКД, необходимо сначала получить согласие жильцов, а затем утвердить проект реконструкции.
Ремонт в нежилом здании
Владельцам помещений в отдельно стоящих нежилых зданиях не требуется согласовывать перепланировку или переустройство с местными административными органами. Однако все произведённые изменения необходимо зафиксировать в ЕГРН.
Если в процессе работы затрагиваются общие коммуникации или несущие конструкции, например, создаётся дополнительный вход в общий коридор, потребуется согласие всех собственников здания. Это актуально, если в строении несколько владельцев, а не один.
Регистрация изменений в Росреестре происходит в уведомительном порядке, а не в разрешительном. Основанием для неё является технический план помещения, который отражает внесённые изменения, подлежащие учёту. Разумеется, такие мелочи, как цвет стен или тип напольного покрытия, учитывать не нужно.
В случае отказа в регистрации можно обжаловать решение в вышестоящем органе. Если отказ обоснован, необходимо внести исправления в документы и подать заявление повторно.
Капитальный ремонт и реконструкция в нежилом здании требуют согласования со специализированным государственным органом — Госстройнадзором. В зависимости от территориального расположения объекта может применяться упрощённый порядок согласования или стандартная процедура.
Перед покупкой или началом ремонта в нежилом здании важно провести тщательную юридическую проверку. Следует изучить всю техническую документацию, характеристики земельного участка, его зонирование согласно градостроительным регламентам и другие важные параметры. Ошибки на этапе реконструкции могут привести к значительным финансовым потерям и даже утрате права собственности на объект.
Согласование изменений в жилом многоквартирном доме
Наиболее правильный подход к ремонту в многоквартирном доме — сначала утвердить проект перепланировки, капремонта или реконструкции, затем провести работы и после этого получить подтверждение соответствия проекта.
Однако на практике этот процесс может затянуться на месяцы, а иногда и на годы. В условиях бизнеса далеко не всегда есть возможность замораживать помещение на такой длительный срок, поэтому зачастую вся деятельность ведется параллельно с процессом согласования.
В Москве предусмотрена возможность узаконить уже выполненную перепланировку или переустройство. В других регионах такая процедура также возможна, но на местах муниципальные органы чаще отказывают в оформлении, вынуждая собственников обращаться в суд с иском о сохранении помещения в изменённом виде.
Нарушение правил согласования может повлечь за собой различные санкции — как юридические, так и финансовые. Размер штрафов варьируется в зависимости от вида работ и масштабов изменений. Кроме того, суды могут назначить регулярные штрафные санкции — например, по 200 тысяч рублей в месяц. Если нарушение не будет устранено, общая сумма за год может достигнуть 2,7 миллиона рублей.
При несогласованном изменении объекта в МКД, если собственник не привёл помещение в первоначальное состояние после предписания, администрация может обратиться в суд с требованием о принудительной продаже. При этом новый владелец будет обязан восстановить помещение в исходном виде, а предыдущему собственнику компенсируют вырученные средства за вычетом расходов на ремонт. Однако стоит учитывать, что цены на таких торгах обычно ниже рыночных.
Ремонт арендуемого офиса: особенности и подводные камни
Для арендатора и арендодателя важно заранее определить, кто отвечает за согласование ремонтных работ. Чем подробнее этот момент прописан в договоре аренды, тем меньше вероятности столкнуться с неожиданностями.
Если обязанность по согласованию возлагается на арендатора, ему потребуется доверенность от собственника помещения. Поэтому перед началом работ важно внимательно изучить договор аренды и уточнить все нюансы.
Ремонт в торговом или офисном центре
При проведении работ в бизнес-центрах, торговых комплексах часто требуется дополнительное согласование. Например, если на участке, где расположен объект, проходят инженерные сети, а собственник решает увеличить этажность здания, любые изменения могут потребовать одобрения владельцев инфраструктурных объектов (электросетей, водоснабжения и др.).
Подобные обременения редко отражаются в выписках из ЕГРН, поэтому их наличие стоит проверять заранее. Это можно сделать через правила землепользования и застройки, проекты планировки территории или информационные системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД).
Ремонт здания-памятника
Изменения зданий с историческим статусом требуют особого подхода. Такие объекты делятся на три категории:
- Здание не является памятником, но расположено в зоне исторической застройки. В этом случае любые изменения внешнего вида должны согласовываться с органами по охране памятников.
- Здание-памятник с охраняемым фасадом. Помимо стандартного архитектурного согласования, проектную документацию должна разрабатывать лицензированная организация. В некоторых регионах таких компаний единицы, а стоимость их услуг начинается от 150–300 тысяч рублей и может доходить до 1–2 миллионов.
- Здание-памятник с охраняемыми элементами интерьера. Помимо соблюдения всех вышеуказанных требований, собственник обязан поддерживать эти элементы в надлежащем состоянии. Если они разрушаются, требуется их реставрация. Работы может выполнять только подрядчик с лицензией Министерства культуры.
За нарушение требований, касающихся памятников архитектуры, могут последовать не только административные штрафы, но и уголовная ответственность.
Создание отдельного входа
Этот вопрос особенно актуален для бизнеса, размещённого на первых этажах многоквартирных домов: клиник, салонов красоты, частных школ и магазинов. В таких случаях предприниматели часто переделывают окна или стены в отдельные входы. Однако есть юридическая сложность: согласно позиции Верховного Суда РФ, такие изменения уменьшают размер общего имущества дома.
Согласно ч. 3 ст. 36 Жилищного кодекса РФ, уменьшение общего имущества возможно только с согласия 100% собственников помещений в доме. На практике собрать все подписи практически невозможно. Ситуацию можно попытаться разрешить через Конституционный Суд РФ, но для этого потребуется юрист с учёной степенью и тщательное научное обоснование.
В нежилых зданиях всё гораздо проще: достаточно получить архитектурное согласование и, если в здании несколько владельцев, утвердить изменения большинством голосов. Если речь идёт о частном доме, согласовывать отдельный вход вообще не требуется.
При планировании ремонта важно учитывать все юридические нюансы. Работа с профессиональными юристами, грамотное оформление документов помогут избежать штрафов, судебных разбирательств и других неприятных ошибок при ремонте.
